Vous quittez ou vous entrez dans votre nouveau logement ? Il est fort probable que vous entendiez parler d’état des lieux. Il est cependant important de distinguer 2 statuts : celui de propriétaire et celui de locataire. Dans le cas de la vente ou l’achat d’un bien immobilier, sachez qu’il n’est pas nécessaire de faire un état des lieux. Il n'est pas obligatoire avant la signature de l’acte authentique de vente, mais tout de même recommandé.
Qu’est-ce-qu’un état des lieux ?
L'état des lieux est ni plus ni moins un inventaire ou une ultime visite. L’objectif est de permettre à l’acheteur de procéder à la vérification des éléments dits décisifs, en d’autres termes tout ce qui a motivé l’acheteur à acheter : toiture, état général du bien, niveau d’équipement. Vous l’aurez compris, dans le cadre d’un achat/vente, le terme état des lieux est utilisé à tort.
Ce terme est applicable uniquement dans le cas d’un bail d’habitation communément appelé contrat de location. Nous vous apportons des éléments de réponses quant à l’état des lieux et vous donnons des conseils précieux pour déménager en toute sérénité.
Il s’agit d’un document établi entre le propriétaire et le locataire. Il répertorie et détaille l’ensemble des équipements d’un logement ainsi que leur état. Tout est inspecté, des peintures au mobilier en passant par le relevé des compteurs. L’objectif est de prendre une photo instantanée de l’état dans lequel vous prenez ou laissez les lieux.
Il vous faudra réaliser 2 états des lieux : à votre entrée et à votre sortie. L’idéal étant d’avoir un état des lieux de sortie identique à celui de l’entrée. C’est assez rare du fait de l’usure naturelle du logement qui n’est pas pénalisante. Vous récupérerez ainsi de manière certaine votre caution dans sa totalité.
Pourquoi faire un état des lieux ?
L’état des lieux est un document très important tant pour le propriétaire que le locataire. Il sert de preuve et de point de départ des négociations pour tout désaccord à l’entrée comme à la sortie des lieux.
Sachez qu’en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire sera présumé avoir pris le bien en bon état. Difficile alors de prouver que ce n’est pas vous qui avez dégradé les lieux.
L’état des lieux protège le propriétaire
La comparaison entre l’entrée et la sortie permettra de déterminer si le locataire a correctement et normalement utilisé le bien. Si le bien est restitué dans le même état à la sortie qu’à l’entrée, le locataire pourra récupérer son dépôt de garantie en intégralité.
En cas de dégradations, le prix des dégradations sera déduit du dépôt de garantie. Le locataire pourrait alors ne rien toucher sur son dépôt de garantie initial.
Si le montant des dégradations est supérieur au coût de réparation, le propriétaire sera en droit de mettre le locataire en demeure de rembourser les dégâts occasionnés.
Le locataire ne peut pas être tenu responsable de la vétusté (usure ou dégradation naturelle due au temps). Le propriétaire peut joindre à l’état des lieux d’entrée une grille de vétusté afin de cadrer les éléments.
L’état des lieux protège le locataire
L’état des lieux sert également à protéger le locataire. Difficile de tout voir au premier coup d’œil lors de la réalisation de la visite. Pour pallier cela, il bénéficie de 10 jours pour compléter et amender le document. Ce délai permet de modifier l’état des lieux après avoir constaté des défauts n’ayant pas été observés initialement.
Concernant les éléments de chauffage, le locataire est autorisé à compléter l’état des lieux au cours du premier mois de la période de chauffe.
L’état des lieux d’entrée permet au locataire en place, lors de la sortie, de prouver l’état dans lequel il a pris les lieux.
Combien coûte un état des lieux ?
Le prix de l’état des lieux dépend de la personne qui le réalise. Le document peut être réalisé par le propriétaire lui-même, un professionnel de l’immobilier ou un huissier de justice.
État des lieux réalisé par le propriétaire
Cette solution est gratuite et n’engendre pas de frais. Elle permet de réaliser l’état des lieux de manière contradictoire entre le locataire et le propriétaire. Le document est signé si les deux parties sont d’accord avec les mentions portées sur l’état des lieux. Le locataire peut ensuite récupérer les clés et s’installer.
État des lieux réalisé par un professionnel de l’immobilier
Dans un souci de simplicité de gestion ou afin de faciliter les échanges, l’état des lieux peut être établi par un professionnel. C’est souvent le cas lorsque le propriétaire habite loin du logement loué. L’intervention d’un professionnel donne lieu à la facturation d’honoraires qui est à répartir entre propriétaire et locataire. La partie due par le locataire ne peut excéder 3€ du m² (surface habitable). Elle doit être répartie entre locataire et propriétaire équitablement. Le locataire n’a pas à régler plus de 50% de la somme globale.
État des lieux réalisé par un huissier de justice
Si les parties ne se mettent pas d’accord, il convient de faire appel à un huissier de justice. Le coût de l’intervention est à la charge du demandeur s’il est seul à être en désaccord. Le coût est réparti entre le propriétaire et le locataire s’ils ne s’entendent pas sur un état des lieux à l’amiable.
Le tarif d’un état des lieux réalisé par un huissier de justice est réglementé et dépend de la surface du logement. Il faut généralement compter entre 150€ et 250€.
Quelles sont les mentions obligatoires d’un état des lieux ?
Les mentions devant figurer sur un état des lieux sont nombreuses. Certaines sont exclusives à l’état des lieux de sortie. Voici la liste des éléments qui doivent apparaître :
- La typologie de l’état des lieux : Sortie ou entrée
- L’adresse du bien dont il est question
- La date de l’établissement du document
- Le nom et adresse du propriétaire
- Le nom du locataire
- Le nom et adresse de la personne qui réalise l’état des lieux en cas d’intervention d’un tiers
- Les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz
- Le nombre de clés et autres moyens d’accès au logement et leur destination
- La description précise du bien et de chacune des pièces : l’état des sols, murs, plafonds ou équipements mis à disposition doit être détaillé
- La signature des parties
Mentions spécifiques pour l’état des lieux de sortie :
- La nouvelle adresse du locataire sortant
- La date à laquelle l’état des lieux d’entrée a été réalisé
- Potentiellement les évolutions de l’état des parties du logement comparativement à l’état des lieux d’entrée
L’état des lieux peut être complété par des photos afin de préciser certains éléments et garder une trace des éventuels dégâts.
Bonnes pratiques de l'état des lieux
Lorsque votre déménagement est planifié, vous devez ensuite vous préparer à quitter votre logement. Nous vous conseillons sur les actions à effectuer pour rendre votre habitation en bon état dans le but de faciliter votre état des lieux de sortie et éviter une retenue sur votre dépôt de garantie.
Remettre en état les murs et les sols
En amont de votre sortie, vous devrez sûrement prévoir quelques travaux pour remettre en état le logement que vous avez occupé.
Le temps que vous avez passé dans votre habitation aura forcément eu des conséquences sur l’état général, même si vous êtes soigneux. Vous avez certainement accroché des tableaux aux murs et fait quelques trous. Il va falloir maintenant masquer ces dégradations.
Reboucher les trous dans les murs
Pour votre état des lieux de sortie, les murs doivent être propres, mais surtout être dans un état similaire à celui de votre entrée dans le logement. Si les murs ne comportaient aucun clou ni trou à votre entrée, vous devrez les reboucher proprement. Auquel cas, ils pourraient être considérés comme une dégradation par le propriétaire du logement.
Pour éviter cette situation, retirez tous les clous et les chevilles. Ensuite, rebouchez les trous qu’ils ont pu occasionner. Pour ce faire, appliquez de l’enduit, laissez sécher puis poncez la surface.
Si vous ne faites pas l’effort d’effacer les traces de votre passage dans le logement pour le rendre en bon état, cela risque de vous coûter cher. En effet, le propriétaire pourrait faire des devis auprès d’artisans pour estimer le prix de la remise en état du logement et le déduire de votre dépôt de garantie.
Nettoyer vos murs
Avant de quitter votre logement, vous devez impérativement vérifier la propreté de vos murs. Au fil du temps, il est normal que certaines traces ou salissures apparaissent, il peut s’agir d’une usure normale de votre logement. Si des tâches sont dues à des négligences de votre part, il est de votre responsabilité de remettre en état votre logement. Nous vous conseillons donc de prévoir un grand nettoyage.
Pour cela, vérifiez bien que la peinture de vos murs soit lessivable. Ensuite, prévoyez un mélange adapté à leur entretien comme :
- Un mélange d’eau tiède et de cristaux de soude pour un nettoyage général
- Un mélange d’eau tiède et de liquide vaisselle pour effacer les traces noires
- Un mélange d’eau et de bicarbonate de soude pour les tâches de graisse
Pensez à effectuer des mouvements souples, afin de ne pas abîmer votre peinture. Rincez ensuite vos murs à l’eau claire avant de les sécher, à l’aide d’une serviette propre. Si le nettoyage de vos murs n’a pas suffi à leur rendre leur éclat, vous devrez repeindre la pièce.
Si les murs de votre logement sont recouverts de papier peint, vous devez aussi être vigilant sur leur état à la sortie. En effet, un papier griffé ou tâché doit être changé, prévoyez des raccords s’il vous reste des rouleaux. Si vous n’avez plus de papier peint d’avance, il faudra retapisser la pièce entière.
Nettoyer les sols
Les sols sont un point à ne pas négliger pour préparer votre état des lieux de sortie. Soumis aux passages du quotidien, le sol peut facilement subir des dommages importants. Vous devrez alors prévoir un nettoyage en profondeur s’ils sont endommagés.
Optez pour des produits de nettoyage en fonction de la nature de votre sol. En effet, la fragilité de certains revêtements vous oblige à adapter la manière de les nettoyer. Soyez vigilant avec les moquettes, elles ne supportent pas l’eau. Pour un nettoyage plus en profondeur, utilisez une shampouineuse.
Il en va de même pour les différents types de parquets, suivez attentivement les recommandations pour ce type de sol qui est fragile. Pensez à bien essorer votre serpillère avant de nettoyer, l’eau pourrait faire gondoler les lames du parquet.
Concernant les sols plus classiques comme le carrelage ou le linoléum, vous pouvez les laver avec de l’eau mélangée à du bicarbonate de soude. Pour le carrelage, une trop grande quantité d’eau est à proscrire à cause des joints, ils pourraient se dégrader. Pensez-donc à les tamponner avec un chiffon sec après nettoyage.
Faire le ménage en profondeur
Pour que le propriétaire de votre logement puisse facilement le remettre en location après votre départ, il est essentiel de rendre votre logement propre. Vous devez nettoyer entièrement votre domicile afin de lui redonner un peu d’éclat. Prévoyez un bon ménage de printemps pour rendre votre logement brillant du sol au plafond.
Le nettoyage de la cuisine
Dans le cas d’une cuisine aménagée, tous les meubles restent dans la location, ils doivent être en bon état. Pour cela, nettoyez tous les meubles à l’intérieur comme à l’extérieur.
Le fait de cuisiner régulièrement peut rendre vos surfaces graisseuses. Pour nettoyer l’extérieur des meubles laqués, frottez avec une éponge imbibée de liquide vaisselle et nettoyez aussitôt avec un chiffon pour éviter les reflets dû aux traces d’eau.
Pour les meubles en bois, utilisez un chiffon en microfibre humidifiée avec quelques gouttes de vinaigre blanc. Puis séchez-les rapidement avec un chiffon sec en microfibre.
Pour un rendu optimal sur des meubles en bois, vous pouvez appliquer une fine couche de lait de cire avec un chiffon microfibre. Cette cire permet de nettoyer, faire briller et protéger le bois.
Dans le cas d’une cuisine équipée, tout le matériel électroménager reste après votre départ. Procédez à leur nettoyage pour l’état des lieux de sortie. De nombreux éléments sont compris, vous devrez veiller à :
- Dégivrer le réfrigérateur et le congélateur 2 à 3 jours avant votre déménagement. Ensuite, nettoyez l’intérieur avec un vaporisateur d’eau et de vinaigre puis essuyez avec un chiffon doux. Pour l’extérieur, dégraissez avec un peu de savon noir dans de l’eau chaude puis rincez avec un mélange d’eau et de vinaigre.
- Enlever les miettes du grille-pain et nettoyer l’extérieur de l’appareil avec un produit adapté à son type de surface.
- Nettoyer votre micro-ondes en profondeur et le désinfecter avec de l’eau chaude, du vinaigre blanc et quelques gouttes d’huile essentielle de citron. La vapeur créée vous permettra de décoller facilement les résidus alimentaires et de nettoyer proprement votre appareil.
- Décrasser le four en effectuant un cycle de pyrolyse si l’appareil en contient un. Une fois que votre four est froid, finissez le nettoyage à l’aide de savon noir et de bicarbonate de soude.
- Retirer les tâches tenaces sur les plaques de cuisson. Mélangez du bicarbonate de soude avec de l’eau et frottez énergiquement. Vous pouvez aussi essayer de dégraisser vos plaques avec du savon noir. Pour les tâches de calcaire, utilisez du vinaigre blanc. Pour les surfaces fragiles comme les plaques à induction ou vitrocéramique, utilisez un produit spécifique.
Le nettoyage de la salle de bain
L’humidité crée aisément des traces de moisissure ou de tartre. Il est facile de voir en un coup d'œil si la pièce a été nettoyée. Il faut donc bien insister sur la salle de bain pendant votre ménage avant votre état des lieux de sortie.
Commencez par l’élément le plus important : les toilettes. Au fil du temps, des traces de tartre qui ne partent pas avec un simple produit de nettoyant WC peuvent s’accumuler.
Pour détartrer vos toilettes et les rendre blanches, videz l’eau de la cuvette. Laissez les parois à l’air libre et des résidus se décolleront. Vous pouvez compléter cette technique en versant un quart de litre de vinaigre blanc dans vos toilettes et laisser agir toute une nuit. Le lendemain, frottez avec une brosse et vos toilettes seront éclatantes de propreté.
Ensuite, pour nettoyer entièrement votre salle de bain, armez-vous de 3 choses simples : du vinaigre blanc, de l’eau et du bicarbonate de soude.
En premier lieu, enlevez toutes les traces de calcaire à l’aide du vinaigre blanc. Frottez votre tuyauterie et la paroi de douche avec une éponge imbibée de vinaigre. Laissez agir quelques instants puis rincez à l’eau claire pour faire disparaître les traces blanches. Pour des tâches plus incrustées, mélangez du vinaigre blanc à du bicarbonate pour obtenir un mélange mousseux. Utilisez cette mixture pour frotter votre robinetterie à l’aide d’une brosse à dent et les surfaces redeviendront brillantes.
Vous pouvez aussi démonter votre pommeau de douche pour le tremper dans une bassine de vinaigre pour un nettoyage plus efficace.
Ensuite, nettoyez toute la faïence de votre salle de bain avec un vaporisateur rempli d’un mélange d’eau et de vinaigre. Pour parfumer votre maison, vous pouvez aussi y ajouter quelques gouttes d’huile essentielle de lavande.
Nettoyer en profondeur le reste des éléments
Pour finir, pensez à nettoyer les éléments restant en place dans votre logement de manière plus approfondie. Tout doit être propre comme au 1er jour.
Cela inclut les luminaires. En fonction de leur matière, dépoussiérez-les, ou nettoyez la surface. Pensez à changer les ampoules si celles-ci ne fonctionnent plus.
N’oubliez pas les portes et leurs encadrements qui peuvent facilement être salis par les passages répétés. Lessivez la peinture si nécessaire.
Peu de temps avant votre état des lieux, pensez à nettoyer vos fenêtres. Profitez d’une journée ensoleillée pour bien voir les traces et les éliminer. Le vinaigre blanc est encore une fois votre meilleur allié pour cela. Effectuez un mélange de vinaigre blanc et d’eau. Vaporisez-le sur vos vitres, nettoyez avec une éponge et séchez le tout avec un chiffon.
Dernier point, mais pas des moindres, pensez à vérifier l’état de votre plafond. Enlevez les poussières à l’aide d’un balai à poil doux et effectuez des passages délicats pour une propreté irréprochable. Vous pouvez finaliser le nettoyage en utilisant la même technique avec un chiffon en microfibres.
5 choses à ne pas oublier pour l’état des lieux de sortie
Vous avez nettoyé votre domicile du sol au plafond et vous pensez être enfin débarrassé du ménage. C’est normal, mais êtes-vous certain d’avoir pensé à tout avant d’effectuer votre état des lieux de sortie ?
Chaque élément va être inspecté par votre propriétaire et un oubli pourrait vous coûter très cher. Nous vous avons listé les 5 choses à ne pas oublier pour préparer votre domicile à un état des lieux.
Nettoyer chaque partie de la fenêtre
En plus des vitres et du contour des fenêtres, pensez à nettoyer l’intérieur en aspirant les joints avec un embout fin. Finissez avec un chiffon si nécessaire pour un rendu propre.
Le rebord des fenêtres est aussi un point important à nettoyer avant votre départ, à l’intérieur comme à l’extérieur.
Vérifier les joints de la douche
La salle de bain est propice aux traces de moisissures, qui peuvent se poser jusque dans les joints de la douche. Il est facile de passer outre lors de votre ménage. Mais cela pourrait cependant être rédhibitoire durant votre état des lieux.
Pour rendre vos joints impeccables, frottez un mélange de vinaigre blanc et de jus de citron avec une brosse à dents sur vos joints. Laissez reposer 10 minutes, puis rincez à l’eau.
Traiter les conduits d'évacuation
Autre point important à ne pas négliger : les conduits d’évacuation. Pour le bien-être du prochain locataire et aussi pour votre propre sérénité, vérifiez que les conduits ne soient pas obstrués. Si tel était le cas, le propriétaire pourrait s’en rendre compte pendant l’état des lieux en vérifiant l’écoulement de l’eau.
Si un bouchon est présent, utilisez la manière forte en débouchant grâce à une ventouse ou l’action chimique de certains produits.
Si l’écoulement ne pose pas de problèmes, pensez simplement à faire un entretien courant de vos canalisations. Vous pouvez utiliser des produits spécifiques ou appliquer durant la nuit un mélange de vinaigre et de bicarbonate de soude.
Nettoyer les bouches d'aérations et la ventilation
Les bouches d’aération de votre logement sont en contact permanent avec l’air de votre maison. Elles sont le garant d’un air sain, ce qui préserve la santé des occupants. Cependant, les grilles protégeant les bouches d’aération peuvent s’encrasser avec des graisses de cuisson, de la poussière ou de l’humidité. Pensez à les nettoyer une à deux fois par an, vous aurez moins de travail lors de votre départ.
Pour ce faire, commencez par démonter les grilles d’aération. Puis nettoyez-les avec de l’eau et du savon. Enfin, laissez les sécher avant de les remettre en place. Si vous ne pouvez pas démonter le capot, nettoyez directement les grilles sur place en vaporisant un peu de vinaigre dessus. Puis, passez un chiffon entre les lames pour les nettoyer.
Pour finaliser ce nettoyage, retirez la poussière à l’intérieur de la bouche d’aération avec un aspirateur ou chiffon sec.
Planifiez votre ménage le lendemain de votre déménagement
Pour éviter tout stress lors de votre déménagement, votre organisation doit être millimétrée. Il n’est pas rare de prévoir l’état des lieux le jour du déménagement pour gagner du temps et ne pas avoir à revenir.
Cependant, c’est une erreur à ne pas faire. En effet, un déménagement comporte toujours des imprévus. Vous pourriez alors ne pas pouvoir tenir votre engagement auprès de votre bailleur pour l’état des lieux.
Prévoyez un à plusieurs jours de délai après votre déménagement pour votre état des lieux. Cela vous permettra de refaire un peu de ménage. Lorsque vous aurez déplacé tous les meubles, de nouvelles saletés vont apparaître. Il faut donc prévoir une nouvelle session de nettoyage après votre déménagement.
Les questions fréquentes sur l'état des lieux
Quand faire l'état des lieux ?
L’état des lieux doit être réalisé après le déménagement et la remise en état du domicile. Afin de rendre votre logement dans de bonnes conditions à votre propriétaire, il est important de préparer l’état des lieux. Pour cela, prévoyez le déménagement, le ménage ainsi que les travaux nécessaires en amont.
Dans l’idéal, finalisez la remise en état du logement quelques jours avant l’inspection du propriétaire.
Comment se passe un état des lieux avec un huissier ?
En cas de conflit ou de désaccord lors de votre état des lieux, vous pouvez choisir de faire appel à un huissier de justice. Suite à votre prise de contact, celui-ci convoque les deux parties, le locataire et le propriétaire. Un nouvel état des lieux définitif est ensuite réalisé, au cours duquel les deux parties peuvent défendre leur point de vue.
Faire réaliser un état des lieux par un huissier de justice a un coût. Pour cela, prévoyez entre 150 € et 200 €.
Peut-on contester un état des lieux ?
Un état des lieux peut être contesté s’il est réalisé par le propriétaire ou un professionnel de l’immobilier. Pour cela, il est préférable de ne pas signer l’état des lieux. En cas de désaccord, la meilleure solution est de chercher un terrain d’entente avant toute procédure. Si besoin, il est toujours possible de faire appel à un huissier de justice en dernier recours.
Comment bien faire un état des lieux ?
Pour réussir la préparation d’un état des lieux, il est indispensable de l’anticiper.
Un nettoyage en profondeur est nécessaire. Votre objectif étant de récupérer votre dépôt de garantie et de permettre au propriétaire de relouer rapidement. Avant l’état des lieux, vérifiez la propreté des sols, des murs et des vitres.
